當前樓市是非理性(xing)繁榮嗎？
中(zhong)(zhong)金研究團隊(dui)在一篇《關于中(zhong)(zhong)國(guo)房(fang)地產(chan)八個被忽視的(de)真(zhen)相》的(de)文章中(zhong)(zhong)，羅(luo)列出中(zhong)(zhong)國(guo)城(cheng)市(shi)化(hua)率低(di)、缺乏特大型城(cheng)市(shi)、改善型需求、居民負債率低(di)等，認(ren)為一線城(cheng)市(shi)房(fang)價(jia)飆(biao)漲(zhang)可能(neng)還要持續(xu)一段時間。海通證(zheng)券的(de)研究報告《從中(zhong)(zhong)國(guo)一線城(cheng)市(shi)可買半個美國(guo)說起(qi)》中(zhong)(zhong)，則(ze)將目前飛漲(zhang)的(de)房(fang)價(jia)解讀為非理性繁榮，認(ren)為人(ren)口結構、人(ren)口流(liu)動、售租(zu)比、寬松貨幣、城(cheng)市(shi)住房(fang)高空置率等，映射出房(fang)價(jia)已是(shi)強弩之末，未(wei)來會面臨日本路徑與俄(e)羅(luo)斯路徑的(de)風險釋放(fang)問題，即日本路徑為日元(yuan)穩(wen)定、房(fang)價(jia)大跌，俄(e)羅(luo)斯路徑為盧布貶值、房(fang)價(jia)相對穩(wen)定。
房價泡沫：經濟的風險(xian)邀(yao)請函(han)
危言聳聽也好，杞(qi)人憂(you)天也罷，去年率先(xian)躁動的深圳(zhen)房(fang)產價格(ge)上(shang)升，正顯露高房(fang)價背景下的經(jing)濟轉(zhuan)型之艱。
數份官方報告顯示(shi)，無論是高端的深(shen)圳南(nan)山(shan)區，還是低端的龍崗區，實體產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)都呈現潰(kui)敗跡象。深(shen)圳南(nan)山(shan)區情況顯示(shi)，在(zai)(zai)土地和(he)(he)金融(rong)泡(pao)沫沖(chong)擊下，工(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)發展動能(neng)正在(zai)(zai)衰竭，在(zai)(zai)金融(rong)、地產(chan)(chan)和(he)(he)基建火(huo)爆的同時，2015年工(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)、零售業(ye)(ye)(ye)(ye)、服(fu)務業(ye)(ye)(ye)(ye)的表現均(jun)不(bu)(bu)及預期。就工(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)而言，企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)產(chan)(chan)品內銷不(bu)(bu)振導致企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)擴大(da)生產(chan)(chan)意愿不(bu)(bu)足，企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)盈利能(neng)力明顯下滑，企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)運(yun)營(ying)成(cheng)本(ben)快速上升，工(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)虧損(sun)面達(da)到34.8%，部分企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)遷出現象持續。
深圳實體經濟出現(xian)的不良跡象，與房價(jia)飆升(sheng)直接(jie)相(xiang)關。一般而(er)言，地區房價(jia)增速可能會在(zai)各種(zhong)因素(su)干擾下出現(xian)短期(qi)大幅上漲(zhang)的情況，但長期(qi)而(er)言難以大幅脫(tuo)離(li)當地全要素(su)生產率的邊際增速及其預期(qi)，過度偏離(li)就會造成存量財富再分配。
住房擁有率過猶不及
目前值得反(fan)思的(de)(de)恰(qia)恰(qia)就是高(gao)住(zhu)房擁有(you)(you)率問題(ti)。過度(du)強調高(gao)住(zhu)房擁有(you)(you)率，未(wei)必(bi)有(you)(you)利于(yu)社(she)(she)會的(de)(de)發展趨勢。將(jiang)“居者有(you)(you)其屋”解釋為高(gao)住(zhu)房擁有(you)(you)率的(de)(de)文(wen)化(hua)基因，是一(yi)種典型的(de)(de)農耕(geng)(geng)定(ding)(ding)(ding)(ding)居的(de)(de)重農觀念，農耕(geng)(geng)社(she)(she)會定(ding)(ding)(ding)(ding)居制度(du)動因是“穩定(ding)(ding)(ding)(ding)壓倒(dao)一(yi)切”，把(ba)人通過定(ding)(ding)(ding)(ding)居鎖定(ding)(ding)(ding)(ding)在方尺之間，降低(di)人口區域(yu)流動性，最(zui)大限度(du)地防止(zhi)人口流動。
更重要(yao)的(de)是(shi)，住宅對每個家(jia)庭(ting)都是(shi)一(yi)筆重資產，家(jia)庭(ting)財(cai)富主(zhu)要(yao)以不動產沉淀(dian)，在增加個體負擔(dan)的(de)同時，也強化了(le)社會(hui)的(de)剛(gang)性風險，因為個體的(de)生存空間會(hui)被(bei)家(jia)園所限(xian)定，個體生存選擇(ze)自由權也被(bei)限(xian)定。
顯(xian)然，人口遷徙受(shou)到嚴格(ge)管制(zhi)(zhi)的(de)社(she)會，住房(fang)擁有(you)率(lv)(lv)普遍高(gao)，天(tian)然帶有(you)制(zhi)(zhi)度惰性和對(dui)求變創新(xin)的(de)排斥。當(dang)前國內(nei)高(gao)達(da)90%左(zuo)右(you)的(de)住房(fang)擁有(you)率(lv)(lv)，增加了(le)人們的(de)遷徙成本(ben)和市場資(zi)源優化配置的(de)成本(ben)。試(shi)想，國民的(de)主要財富用在了(le)置業，負(fu)債也主要為了(le)置業，這對(dui)創新(xin)及其需要的(de)動(dong)力而言，就意味著(zhu)某種形式的(de)禁錮。
一個人口流動(dong)性高(gao)(gao)的(de)地區和(he)國(guo)家，住(zhu)房(fang)(fang)擁(yong)有(you)率(lv)相對(dui)較低(di)是一種(zhong)開放包容心態的(de)自(zi)然流露。發達國(guo)家的(de)居民(min)住(zhu)房(fang)(fang)擁(yong)有(you)率(lv)為(wei)65%左(zuo)右。去年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)美國(guo)居民(min)住(zhu)房(fang)(fang)擁(yong)有(you)率(lv)為(wei)63.4%，為(wei)1967年(nian)(nian)來(lai)最低(di)，英(ying)國(guo)為(wei)64%左(zuo)右，法國(guo)為(wei)65%。同時(shi)，發達國(guo)家居民(min)年(nian)(nian)齡(ling)越大(da)(da)，住(zhu)房(fang)(fang)擁(yong)有(you)率(lv)越高(gao)(gao)，如(ru)“80后”的(de)住(zhu)房(fang)(fang)擁(yong)有(you)率(lv)為(wei)40%左(zuo)右，“90后”則普遍不到20%。年(nian)(nian)輕人住(zhu)房(fang)(fang)擁(yong)有(you)率(lv)低(di)，很大(da)(da)程度上(shang)與年(nian)(nian)輕勞(lao)動(dong)力(li)的(de)跨地域流動(dong)有(you)很大(da)(da)關系，而年(nian)(nian)長勞(lao)動(dong)力(li)住(zhu)房(fang)(fang)擁(yong)有(you)率(lv)高(gao)(gao)，源(yuan)自(zi)勞(lao)動(dong)力(li)的(de)流動(dong)強度隨年(nian)(nian)齡(ling)而逐漸(jian)下(xia)降。
英(ying)國華威大學(xue)經濟學(xue)教授AndrewOswald等的(de)研(yan)究發(fa)現(xian)，如果一(yi)個地區的(de)住房擁(yong)有(you)(you)(you)率(lv)(lv)提高一(yi)倍(bei)，那(nei)么失業(ye)率(lv)(lv)也將提高一(yi)倍(bei)。事實也證明，創新能力(li)和(he)綜(zong)合競爭能力(li)強的(de)國家(jia)，住房擁(yong)有(you)(you)(you)率(lv)(lv)一(yi)般都在60%～65%。將住房擁(yong)有(you)(you)(you)率(lv)(lv)保持(chi)在合理(li)水(shui)平，可能會對經濟社會的(de)發(fa)展和(he)生產力(li)發(fa)展提供更好支(zhi)持(chi)。理(li)由有(you)(you)(you)以下幾個方面：
一(yi)、適度(du)(du)的(de)(de)住房擁有率帶來了勞(lao)動力市(shi)場(chang)的(de)(de)活躍(yue)。勞(lao)動力市(shi)場(chang)的(de)(de)活躍(yue)對豐(feng)(feng)富一(yi)個(ge)社會的(de)(de)存(cun)量知(zhi)識，特別是波蘭尼所言的(de)(de)意會知(zhi)識，具有非常顯(xian)著的(de)(de)優勢，同時勞(lao)動力跨區(qu)域優化(hua)配(pei)置，增加的(de)(de)意會知(zhi)識會動態地(di)生產(chan)新知(zhi)識，豐(feng)(feng)富社會顯(xian)性知(zhi)識，提高知(zhi)識生產(chan)速度(du)(du)和(he)普及(ji)程度(du)(du)，創新能(neng)力強的(de)(de)國家和(he)地(di)區(qu)都(dou)依賴于(yu)當地(di)的(de)(de)知(zhi)識厚度(du)(du)和(he)生產(chan)知(zhi)識的(de)(de)速率。
二、適度的(de)(de)住房(fang)擁有(you)率降低了(le)市場優化配(pei)置要素資源(yuan)的(de)(de)成(cheng)本，提高(gao)了(le)經濟社會的(de)(de)運作效率。擁有(you)住房(fang)的(de)(de)勞(lao)動(dong)(dong)力跨(kua)區遷徙成(cheng)本相(xiang)對較高(gao)，而暫時采取(qu)租(zu)房(fang)居住的(de)(de)勞(lao)動(dong)(dong)力的(de)(de)跨(kua)區遷徙成(cheng)本相(xiang)對較低，便(bian)于勞(lao)動(dong)(dong)力跨(kua)區、跨(kua)境優化配(pei)置，提高(gao)了(le)公司尋找(zhao)合適勞(lao)動(dong)(dong)力的(de)(de)概率。
三、適度(du)的住(zhu)房擁有率，有利于建立務實開放的社會(hui)基(ji)礎。最(zui)具(ju)創(chuang)新(xin)能力(li)(li)和進取精神的中青年(nian)，具(ju)有較(jiao)強遷徙(xi)和流動的能力(li)(li)，映射著一國最(zui)具(ju)活(huo)力(li)(li)的群體和主要(yao)價(jia)值(zhi)創(chuang)造者具(ju)有充分的選擇自由(you)，這使得人口(kou)遷徙(xi)和移民成本較(jiao)低的國家(jia)，更具(ju)包容(rong)性(xing)(xing)和開放性(xing)(xing)。
總(zong)之，中國90%的(de)(de)住(zhu)(zhu)房(fang)擁有(you)率(lv)與許(xu)多城市20％以上的(de)(de)住(zhu)(zhu)房(fang)空置率(lv)并存，并不是一種正常現(xian)象，合(he)理的(de)(de)住(zhu)(zhu)房(fang)擁有(you)率(lv)才有(you)利于社會的(de)(de)創新發展。
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