日前，國家(jia)統計局(ju)發(fa)布(bu)了5月(yue)份全(quan)國70個大中城(cheng)市(shi)(shi)住宅(zhai)(zhai)銷售價(jia)格(ge)統計數(shu)據(ju)。數(shu)據(ju)顯示，5月(yue)份房(fang)價(jia)環比上(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)城(cheng)市(shi)(shi)個數(shu)減(jian)少，漲(zhang)(zhang)(zhang)幅有所收(shou)窄；同比上(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)城(cheng)市(shi)(shi)個數(shu)雖然繼(ji)續(xu)增加，但一線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)漲(zhang)(zhang)(zhang)幅首現(xian)新建商(shang)品(pin)住宅(zhai)(zhai)和(he)二手(shou)住宅(zhai)(zhai)價(jia)格(ge)“雙收(shou)窄”二、三(san)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)漲(zhang)(zhang)(zhang)幅則繼(ji)續(xu)擴大。專家(jia)指出(chu)，近期房(fang)價(jia)走勢反(fan)映了樓市(shi)(shi)“冷熱不均”的階段性(xing)格(ge)局(ju)依舊延(yan)續(xu)，人們應清(qing)醒(xing)地(di)(di)意識到(dao)，化解庫(ku)存(cun)最終應體(ti)現(xian)為(wei)城(cheng)市(shi)(shi)吸(xi)引力的提升和(he)樓市(shi)(shi)成交(jiao)量的增加，而不能簡單地(di)(di)將(jiang)熱點區域樓市(shi)(shi)價(jia)格(ge)快(kuai)速上(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)作為(wei)我國“去庫(ku)存(cun)”的特征乃至政(zheng)策導向。
剛需釋放漲勢趨緩
數據顯示，5月(yue)份我國房(fang)價總體(ti)漲(zhang)勢放(fang)緩，熱點城(cheng)(cheng)市與普通城(cheng)(cheng)市的環比漲(zhang)幅(fu)均比上(shang)月(yue)有(you)所收(shou)(shou)窄。從同比口徑來(lai)看，5月(yue)份一線城(cheng)(cheng)市新建(jian)商(shang)品住宅(zhai)和二手住宅(zhai)價格平均漲(zhang)幅(fu)也開始收(shou)(shou)窄，而二、三線城(cheng)(cheng)市同比平均漲(zhang)幅(fu)則在上(shang)月(yue)基礎上(shang)繼續(xu)擴(kuo)大。
分析人士表(biao)示，這種(zhong)格(ge)局(ju)一方(fang)面(mian)反映出(chu)購買力較強的一部分剛需已經得到釋放(fang)；另一方(fang)面(mian)也表(biao)明(ming)(ming)重點城市(shi)在去(qu)庫存過程中率先(xian)取得了較為(wei)明(ming)(ming)顯的進展。“就2015年以(yi)來北京市(shi)的相關統計數據而言，其房(fang)地產投資增速(su)有所(suo)(suo)回落，而新建商品房(fang)和二手房(fang)的銷(xiao)售面(mian)積則(ze)出(chu)現(xian)明(ming)(ming)顯上升，這意味著(zhu)當地樓市(shi)去(qu)庫存的效果較為(wei)明(ming)(ming)顯。”北京市(shi)社科院經濟(ji)研究(jiu)所(suo)(suo)所(suo)(suo)長楊松(song)說。
武漢科技大學金融證(zheng)券研究所所長董登新在(zai)接(jie)受本(ben)報記者(zhe)采訪時(shi)進一步指出(chu)，一部分投(tou)(tou)資乃至投(tou)(tou)機(ji)性(xing)資金進入房(fang)地產(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)也是近(jin)期樓(lou)市(shi)(shi)(shi)格局的重要(yao)成因(yin)(yin)(yin)。“當前市(shi)(shi)(shi)場(chang)流動性(xing)較為充裕，利率維持在(zai)低位。因(yin)(yin)(yin)此(ci)(ci)對(dui)普(pu)通家庭(ting)而(er)言(yan)，存款、理財(cai)收益率不高，股市(shi)(shi)(shi)、匯市(shi)(shi)(shi)又難以把握，因(yin)(yin)(yin)此(ci)(ci)投(tou)(tou)資有概念的房(fang)產(chan)也成為了保值增值時(shi)的無(wu)奈選(xuan)擇。就市(shi)(shi)(shi)場(chang)本(ben)身(shen)來(lai)看，樓(lou)市(shi)(shi)(shi)漲(zhang)幅(fu)向二三線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)擴散的背后有著政策調(diao)整和‘比價(jia)效應’雙重因(yin)(yin)(yin)素。”董登新分析。
“去庫存”戰遠未(wei)打完
除了價格，成交(jiao)量(liang)對去庫存(cun)進程的反應其實更為(wei)直接。國家(jia)統計局(ju)數據顯示(shi)，1—5月(yue)(yue)份，全國商品(pin)(pin)房銷售(shou)面積4.80億平(ping)方(fang)米，同(tong)比增長33.2%，但增速比1—4月(yue)(yue)份已有(you)所回落。截至5月(yue)(yue)末，全國商品(pin)(pin)房待(dai)售(shou)面積7.22億平(ping)方(fang)米，比4月(yue)(yue)末減少(shao)521萬平(ping)方(fang)米。其中(zhong)，重點城(cheng)市(shi)待(dai)售(shou)面積規(gui)模(mo)已降至去年末水平(ping)以下；非重點城(cheng)市(shi)待(dai)售(shou)面積減少(shao)量(liang)也逐月(yue)(yue)增多。
清(qing)華大學中國與世界經濟(ji)研究中心主任李稻葵指出，當前(qian)中國房地(di)產庫存的消化周(zhou)期已經從64個(ge)月迅速降到了52個(ge)月，處于一(yi)個(ge)比(bi)較正常的水(shui)平。與此同時，在中國百姓“買漲不買跌”的心理下(xia)，未來一(yi)年房地(di)產的價(jia)格(ge)增幅不會像(xiang)此前(qian)一(yi)樣快，交(jiao)易(yi)量也會有一(yi)定的放緩。
值得(de)注意(yi)的(de)(de)(de)是，擁有經濟活力強、公共(gong)服務好、人(ren)口(kou)流入大、產業(ye)基(ji)礎厚(hou)等條件的(de)(de)(de)熱(re)點城市庫(ku)存(cun)(cun)問題本(ben)就較輕(qing)，所以(yi)去(qu)庫(ku)存(cun)(cun)自(zi)然相(xiang)對容易。但是，房(fang)(fang)地(di)產去(qu)庫(ku)存(cun)(cun)的(de)(de)(de)戰役還遠(yuan)沒有打完。事實上(shang)，去(qu)庫(ku)存(cun)(cun)最終目的(de)(de)(de)在(zai)于讓房(fang)(fang)屋滿足人(ren)的(de)(de)(de)居住需求，實現土(tu)地(di)要素的(de)(de)(de)優化配置。因此(ci)，未(wei)來樓(lou)市去(qu)庫(ku)存(cun)(cun)過程中，還應(ying)更重視“成交量”而非“價格(ge)”。
縮小差距均衡發展
那么，下一階段樓市去(qu)(qu)庫存(cun)(cun)該如何(he)進行呢？專(zhuan)家指出，我國各(ge)地(di)發(fa)展不均衡(heng)意味著(zhu)去(qu)(qu)庫存(cun)(cun)時同樣(yang)面對著(zhu)“一、二線(xian)容(rong)易(yi)，三、四線(xian)較(jiao)難”的格局。因此，未來(lai)去(qu)(qu)庫存(cun)(cun)的重點應放到(dao)縮小區(qu)域吸引力(li)差距和均衡(heng)各(ge)地(di)發(fa)展水平上來(lai)，讓庫存(cun)(cun)房屋真正服務(wu)于“人的城鎮化”。
中國(guo)國(guo)際經(jing)濟(ji)交(jiao)流中心信息(xi)部副部長(chang)王軍建議，三(san)、四線(xian)城市(shi)更應考慮(lv)通過改善基(ji)礎設施水平，居住環境，促進產業升級，引導(dao)周邊(bian)農業人口到城市(shi)居住，夯(hang)實本地(di)經(jing)濟(ji)的(de)發展實力，通過租售并(bing)舉的(de)方式來實現“去庫存”。
令人(ren)欣慰的(de)(de)是，如今不少地方都對我國樓市(shi)的(de)(de)去庫存格局有(you)(you)著清(qing)醒認識(shi)，并提(ti)出了有(you)(you)針對性的(de)(de)“藥方”。例如，山(shan)西省提(ti)出了允(yun)許(xu)農業(ye)轉移(yi)人(ren)口(kou)在就(jiu)業(ye)地落戶、農民進(jin)城(cheng)購房獲政府補貼、農民工同等(deng)享(xiang)有(you)(you)公積金(jin)繳存使用(yong)權利(li)等(deng)改革措(cuo)施，同時鼓勵(li)房地產開(kai)發(fa)企業(ye)順應市(shi)場規律(lv)調整營(ying)銷策略(lve)，適當降低房價。再例如，青(qing)海省則準備引(yin)導企業(ye)將未開(kai)發(fa)房地產用(yong)地調整為(wei)新興(xing)產業(ye)、養老(lao)產業(ye)、旅游產業(ye)、體(ti)育產業(ye)等(deng)用(yong)途，促進(jin)其他產業(ye)投資，以提(ti)升當地經濟對外來人(ren)口(kou)的(de)(de)吸引(yin)力。
“未來一段時間，房價應該呈現基本穩定的態勢，不會暴漲暴跌。特別是對于庫存較大、吸引力較弱的三、四線城市來說，房價上漲的動力和空間已經十分有限，因此去庫存更應該回歸到練好內功、對接居住需求上來，以便充分利用好我國新型城鎮化不斷推進的歷史契機。”楊松對本報記者說。
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