熱點(dian)城市(shi)(shi)“地(di)王(wang)”頻出(chu)，給(gei)供求(qiu)關系基本平(ping)衡、局部地(di)區供求(qiu)過(guo)剩的(de)樓市(shi)(shi)平(ping)添了(le)幾把(ba)“虛火”。以“高總價、高單價、高溢價”為主要特(te)征的(de)“地(di)王(wang)”項(xiang)目，在過(guo)度(du)透支(zhi)房地(di)產(chan)市(shi)(shi)場預期的(de)同時，也(ye)增添了(le)未來市(shi)(shi)場運行(xing)的(de)不(bu)確定性。考慮到資金面寬松效(xiao)應(ying)在供給(gei)和需求(qiu)端的(de)不(bu)對等，當前(qian)熱點(dian)城市(shi)(shi)“地(di)王(wang)”項(xiang)目頻出(chu)助(zhu)長(chang)樓市(shi)(shi)風險(xian)，值得高度(du)警(jing)惕(ti)。
年初(chu)以來，熱(re)點城(cheng)市(shi)(shi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)急劇(ju)升(sheng)溫，可能(neng)更多受(shou)到投資(zi)投機性需求(qiu)回潮的(de)(de)(de)(de)驅(qu)動。去年以來，中央及(ji)地(di)方出(chu)(chu)臺的(de)(de)(de)(de)一(yi)系列穩(wen)定住房(fang)(fang)消費(fei)政策措施，無論是稅費(fei)減(jian)免，還(huan)是貸(dai)(dai)款成數和(he)(he)利(li)息下降，對城(cheng)市(shi)(shi)合理的(de)(de)(de)(de)剛性住房(fang)(fang)需求(qiu)和(he)(he)改善性住房(fang)(fang)需求(qiu)而(er)言，優(you)惠程度都(dou)遠不(bu)(bu)能(neng)彌補住宅總價(jia)上(shang)漲(zhang)的(de)(de)(de)(de)缺口。因此，市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)急劇(ju)升(sheng)溫，不(bu)(bu)排除是市(shi)(shi)場(chang)投資(zi)投機性資(zi)金(jin)大幅(fu)炒作的(de)(de)(de)(de)結(jie)果。而(er)房(fang)(fang)地(di)產(chan)中介(jie)“首付貸(dai)(dai)”、“過橋貸(dai)(dai)”的(de)(de)(de)(de)推波助瀾，樓盤熱(re)銷(xiao)(xiao)造勢在微(wei)信圈和(he)(he)互聯網(wang)上(shang)的(de)(de)(de)(de)廣泛傳播，進(jin)一(yi)步加劇(ju)市(shi)(shi)場(chang)緊張氣氛，顯(xian)著提(ti)升(sheng)房(fang)(fang)價(jia)上(shang)漲(zhang)預期(qi)。2016年1月(yue)(yue)至4月(yue)(yue)，全國商品(pin)(pin)房(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)售(shou)面(mian)積同(tong)(tong)比增長(chang)36.5%，較上(shang)年同(tong)(tong)期(qi)回升(sheng)41.3個(ge)百(bai)分(fen)點，商品(pin)(pin)房(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)售(shou)額同(tong)(tong)比增長(chang)55.9%，較上(shang)年同(tong)(tong)期(qi)回升(sheng)59個(ge)百(bai)分(fen)點，反映出(chu)(chu)“量升(sheng)價(jia)漲(zhang)”的(de)(de)(de)(de)運行態(tai)勢。若剔除非熱(re)點城(cheng)市(shi)(shi)去庫存影響，熱(re)點城(cheng)市(shi)(shi)住宅價(jia)格漲(zhang)幅(fu)驚人。2016年4月(yue)(yue)末(mo)，深(shen)圳、上(shang)海、南(nan)京(jing)、廈門、北京(jing)、合肥等熱(re)點城(cheng)市(shi)(shi)新建商品(pin)(pin)住宅價(jia)格同(tong)(tong)比分(fen)別上(shang)漲(zhang)63.4%、34.2%、22.6%、21.7%、20.2%、17.6%。
房地產市(shi)(shi)場的(de)非(fei)理性急(ji)劇升(sheng)溫，嚴重扭曲了市(shi)(shi)場正常供求關(guan)系，造(zao)成熱點(dian)城市(shi)(shi)土地市(shi)(shi)場供不應求的(de)假象。截至2016年(nian)5月末(mo)，全國各(ge)種形式(shi)的(de)“地王(wang)”項目已經超過150宗，較上年(nian)同期出現(xian)(xian)明顯增長。在當前資(zi)金面整體寬(kuan)松背景(jing)下，房地產開發企(qi)業融資(zi)成本下降，融資(zi)渠道(dao)拓寬(kuan)，賬(zhang)面“不差錢”，因而(er)可以動(dong)用巨資(zi)競(jing)相追逐地價(jia)，不斷刷新土地“溢價(jia)率”指標(biao)，導致熱點(dian)城市(shi)(shi)房地產市(shi)(shi)場普遍出現(xian)(xian)“面粉貴過面包”這一“水漲船高”現(xian)(xian)象，并誘(you)發了市(shi)(shi)場恐慌性需求。
如果冷(leng)靜理(li)性地(di)(di)(di)思(si)考，那么(me)不難發現當(dang)前“地(di)(di)(di)王潮(chao)”存在“拔(ba)苗助長(chang)”熱點樓市的(de)風險。一方(fang)(fang)面(mian)是投(tou)資(zi)(zi)(zi)投(tou)機性需求無法(fa)支撐“地(di)(di)(di)王”項目順利(li)建成(cheng)(cheng)(cheng)銷(xiao)售。我國住宅投(tou)資(zi)(zi)(zi)投(tou)機性需求以(yi)變現獲利(li)為主要(yao)(yao)特征(zheng)，不僅與(yu)“地(di)(di)(di)王”項目形成(cheng)(cheng)(cheng)激(ji)烈競爭，而且也存在“搭便車(che)”變現現象。另一方(fang)(fang)面(mian)是資(zi)(zi)(zi)金(jin)面(mian)寬松效應在供給(gei)方(fang)(fang)和需求方(fang)(fang)存在不對(dui)等，加劇供求失衡(heng)。在目前社會(hui)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)格(ge)局下，房地(di)(di)(di)產(chan)開(kai)(kai)發企(qi)業(ye)和購(gou)房群(qun)體在資(zi)(zi)(zi)金(jin)融(rong)(rong)通便利(li)、成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)和規(gui)(gui)模上(shang)存在不對(dui)等效應。房地(di)(di)(di)產(chan)開(kai)(kai)發企(qi)業(ye)可以(yi)用較小(xiao)(xiao)資(zi)(zi)(zi)本(ben)金(jin)撬動大樓盤開(kai)(kai)發，可以(yi)非理(li)性競拍土地(di)(di)(di)價格(ge)，但購(gou)房群(qun)體融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)規(gui)(gui)模依然要(yao)(yao)受到(dao)家庭(ting)收入水平制(zhi)約，導致資(zi)(zi)(zi)金(jin)面(mian)寬松效應在需求方(fang)(fang)的(de)作(zuo)用要(yao)(yao)明顯小(xiao)(xiao)于(yu)供給(gei)方(fang)(fang)，主要(yao)(yao)表現在“地(di)(di)(di)王”項目建成(cheng)(cheng)(cheng)后住宅銷(xiao)售價格(ge)對(dui)普通家庭(ting)購(gou)買力(li)的(de)過度(du)偏離，增加了(le)未來(lai)市場供求失衡(heng)的(de)可能性。
歷史上(shang)大多數“地(di)王(wang)”項(xiang)目(mu)都“叫(jiao)好(hao)不叫(jiao)座”，“地(di)王(wang)潮”抑(yi)或是“地(di)王(wang)套”雖然在很短的時間(jian)內可以推高(gao)樓市價(jia)格(ge)，通過誘發房價(jia)上(shang)漲預期加快住(zhu)宅銷售(shou)，但中長(chang)期看將加劇住(zhu)宅市場供求失(shi)衡狀(zhuang)況，顯著增加市場運行脆弱性，導致(zhi)金融風險高(gao)度聚集。
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